アメリカ不動産の魅力

日本では、新築住宅が最も価値が高く、20年以上経過すると、建物価値はほとんどゼロに近く、土地の価値だけとなってしまうケースが多々あります。
アメリカは、インフレを国策としており、物価も中古の住宅価格も上昇するのが普通です。
もちろん、よい時期、わるい時期があります。2008年のリーマンショックで、住宅価格は下落しましたが、その時期を含めてもカリフォルニア州の不動産価格は、この10年間で2倍に上昇しています。アメリカ全体でも、不動産価格は、過去40年間、平均４％上昇しています。
リーマンショックは、米国経済が破たん寸前と報じられるほどの経済危機でしたが、あれから5年もたたないうちに、住宅市場はまた上昇に転じてきました。アメリカのマーケットには、日本にはない、強さとスピードがあります。
アメリカは先進国の中で唯一、人口が増加している国

人口が増えているということは、今後も住宅需要の増加が見込まれ、住宅価格の上昇も期待できるということです。
特にカリフォルニア州は、移民の流入、他州からの人口移動の影響により、全米一人口が多い州となりました。
賃貸需要も高く、家賃も年々上昇しているので、投資するオーナーにとっては有利な条件です。 賃貸住宅市場は今後も安定的に推移していくものと考えられています


不動産取引における法制度が整っている

不動産取引の手続きは、第三者機関である「エスクロー」が公正・中立な立場で、登記履歴の調査手配、ローン銀行とのコーディネートから、登記、購入代金の振り分けまでの一連の業務を行い、不正が生じにくくなっています。

また、日本の「住宅の品質確保の促進等に関する法律」（通称、品確法）のモデルともなった、住宅インスペクション（物件調査）の制度が確立しているため、欠陥があることを知らされずに買わされることはほとんどありません。 （インスペクションによって、欠陥が見つかった場合には、一定期間内に、買主は金銭的な負担なく契約を解除することができます。）

アメリカでは、不動産取引に関わるエージェントは、全員、有資格者でなければ不動産取引ができないようになっています。日本のように、社員５人に１人が宅建資格者であれば、免許を持っていない人も取引ができるということはありません。

不動産所有における税優遇制度がある

１　株や債権にはない不動産投資の利点として税金対策があります。

などの諸経費を所得から控除できます。
課税所得が小さくなりますので、その分、節税となります。

２　最短4年で減価償却が可能です。

カリフォルニア州の戸建住宅やアパートは基本的に木造ですので、耐用年数は日本の木造家屋と同様の22年が適用されます。 このため、築22年を超えた建物は4年（22年×0.2＝4.4年→端数切捨てで4年）という短期間で減価償却が可能となります。 これは、4000万円の建物価値がある物件を購入すると、1年で1000万円を課税所得から控除できることになるので、大幅な節税となります。
（→　課税所得2000万円の会社役員の節税シミュレーション）

３　キャピタルゲイン税の控除

アメリカ在住の方は、自宅として住んでいた不動産（本宅）を売却した場合、１人２５万ドルまで、夫婦名義の場合、５０万ドルまでの売却益が免除となります。 （条件については、→こちら）
日本からの投資家の方は、投資不動産を売却した後、他の同種類の物件に買い換えることによって、キャピタルゲイン税の支払いを繰り延べすることができます。
1031 EXCHANGE という方法です。
 



アメリカの不動産のローンはノンリコースが主流

「ノンリコースローン」とは、
ローンの返済が滞ってしまった場合に、担保物件を手放せば、それ以上、個人が持つ資産（貯金など）に償還請求権が及ばないローンです。
日本では、ローンの返済ができなくなると、物件を手放しても、さらに完済するまで支払いを続けなければいけません。こういうタイプのローンを「リコースローン」といいます。
日本の住宅ローンは「人」に対するローン、アメリカは「建物」に対するローンといえます。
さらに言えば、ローンを完済できない場合の最終リスクを負うのは、日本では「個人」、アメリカでは「銀行」ということになりますが、80歳でも30年ローンを組めるのは、物件価値が十分あるので、銀行は損をしないということの裏返しでもあります。

物件のエクイティを引き出して、それを頭金にもう１軒買える！

エクイティとは、不動産物件の「純資産」のことをいいます。

物件の時価　―　ローン残高　＝　純資産　　です。

アメリカでは、物件の価格は基本的に上昇基調にありますから、住んでいるうちに純資産は上昇していきます。そして、日本では考えられないかもしれませんが、アメリカの銀行では、その純資産（＝エクイティ）をキャッシュとして引き出すことができ、それを頭金にして、もう１軒、住宅を購入できるのです。
アメリカ人が複数の物件を所有できるカラクリは実はここにあります。
エクイティの詳しい説明はこちらをご覧ください。

日本の不動産投資リスク

１　日本の不動産の建物価格は、経年によって減価するため、長期保有すると、「資産」というよりは、固定資産税の負担が残る「負債」に近くなります。

２　日本には、依然として「震災」のリスクがあります。政府の中央防災会議の発表では、30年以内にマグニチュード７．０以上の地震が起こる可能性は、７０％とされています。

３　出生率の低下による「超・高齢化社会」の到来
少子化、産業の衰退、社会保障などの課題が依然として未解決のままです。バブル入社世代、第二次ベビーブーマー世代が大量退職するころ、今の若年層人口で支えていける社会構造にはなっていません。
いまだかつて経験したことのない超・高齢化社会に備えるためにも、人口が増加しているアメリカにリスク分散することは、まさに「備えあれば憂いなし」です。