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今、アパートに住んでいますが、家賃代が高いうえ、家賃を支払うたびに、お金を捨てているような気がして、住宅購入を考えています。どこに買ったらいいか、いくらぐらいの家が買えるのか、わからず悩んでいます。

WAKYO 世野 不動産 アメリカたしかにカリフォルニア州の家賃は年々上昇していますが、いくら家賃を支払っても、そのお部屋は自分のものにはなりません。
毎月支払っている家賃が、所得税の課税所得から控除できるというメリットもありません。

頭金さえ、用意できれば、住宅ローン金利が史上最低である今、住宅を購入される方がメリットは大きいといえます。
理由
1 ローンの金利支払分は、所得税の課税所得から控除できる
2 固定資産税の支払い分を所得税の課税所得から控除できる
3 住宅価格が上昇すれば、住んでいた間に支払ったローンの返済金や固定資産税がその分でカバーされることもある。(実質、タダで住める)
4 減価償却できる。
5 自分の好きなように家の中をアップグレード、アレンジできる。

用意できる頭金の金額から、受けられるローンの金額を照会し、購入する住宅の価格帯を逆算して決めていきましょう。そして、現在支払っている家賃と、持ち家のオーナーになって支払う諸経費を比較してみると、どちらが得かわかるかと思います。購入する場所は、お客様のご希望が第一優先ですが、生活スタイル、家族構成により、客観的なアドバイスはさせていただきます。

30年ローンの金利が10%以上あった15年前なら、賃貸の方が安くすむこともありましたが、現在の金利なら、購入した方がお得なケースが多いです。少なくとも不動産は、手元に残ります。

Pre-approvalはどのようにしたらもらえますか?

WAKYO 世野 不動産 アメリカご自分の銀行やその他金融機関に
"I need pre-qualification for new home mortgage."
と相談してみてください。
その際
・銀行口座(Checking, Savings)
・退職金口座(IRA, 401k, pension plan)
・他の不動産の所有状況
・Tax Return
・W-2
などの証明が必要になります。

提示された融資金額、利率等の条件に不満がある場合、モーゲージブローカーに相談すると、好条件を提示してくれることがあります。手数料はかかりますが、利率が少しでも下がれば、この先、十分に元は取れます。
または、初めに行った銀行で、モーゲージブローカーからの情報をもとに、「他の銀行では、もっといい条件を提示してもらえた」と交渉してみるのも手です。アメリカですから何事も交渉が大事です。
モーゲージブローカーについては、日本人の方をご紹介できます。

FHAローンとは?

WAKYO 世野 不動産 アメリカFHA(Federal Housing Administration)連邦住宅局という政府機関の保証がついているローンのことです。
通常の民間金融機関でのローンは、コンベンショナルローンといいます。
コンベンショナルローンは、通常20%以上の頭金が必要ですが、FHAローンは、3.5%の頭金でローンを組むことができます。
ただし、低い頭金で融資を受けた場合は、金融機関側を守るための保険に加入させられますので、手数料や金利は高めになります。
毎月、一定の収入があるけれども、頭金20%を用意できないという方には、FHAローンでローンが可能な場合があります。

不動産の購入にかかる費用は?

WAKYO 世野 不動産 アメリカ主な費用はエスクロー費、登記料、公証人の手数料ですが、$1,200 ~物件価格の0.5% 程度です。
その他、固定資産税等の日割費用はエスクローで最初に引かれます。
日本と違い、不動産所得税や印紙税、消費税はかかりません。
仲介手数料(コミッション)は、買主側は無料です。売主が買主のエージェント分も売買代金から支払います。

ALTAとは

WAKYO 世野 不動産 アメリカ住宅ローンを融資した会社(金融機関等)を守る保険の名称。
通常、保険料は150ドルぐらいで、買い手がその費用を負担します。

CLTAとは?

WAKYO 世野 不動産 アメリカ所有権になんらかの瑕疵が事後的に見つかった場合に、その損失をカバーする保険の名称。
通常は、売り手がその保険の費用を買い手のために負担する。

ホームステッド

WAKYO 世野 不動産 アメリカ「家産」と訳されます。
自己居住住宅をHomesteadとして申告(Declare)し、登記すると、債権者による差押えや競売から免れることができる制度です。債権者が家族を住居から追い立てることのないように保護するためのものです。

Homestead  exemption とは?

WAKYO 世野 不動産 アメリカ家産減税といいます。
個人の主たる住宅に限り、不動産の査定価格を減額し、その税負担を軽減する制度です。
届け出をすることで、毎年、固定資産税が最低70ドル安くなりますので、忘れずに届け出てください。

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