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アメリカ不動産 購入 売却 カリフォルニア

アメリカ不動産投資

1 アメリカでの銀行口座開設の手順

アメリカ 投資 カリフォルニア 銀行日本在住の方が、アメリカで不動産を購入するときは、日本の銀行口座からWIRE(電子)送金で購入代金を直接エスクローに送ることができますので、必ずしもアメリカでの銀行口座を開設する必要があるわけではありません。

しかし、その後に家賃収入等が発生した場合、アメリカの銀行に口座を持っている方が、迅速に手続きができますし、送金のたびに為替のリスクを考える必要がなくなるため便利です。

≪開設の方法≫
主に下記の2つの方法がございます。

アメリカ 銀行口座開設アメリカに直接来て、口座を開く(パスポートが必要)
アメリカ 銀行口座開設 カリフォルニア WAKYO日本から三菱東京UFJ銀行を通じて、UNION BANKの口座を開設する。

http://www.bk.mufg.jp/tsukau/kaigai/kouza/cali/index.html

UNION BANKは、カリフォルニアに拠点を置く米系銀行ですが、三菱東京UFJ銀行の傘下にあり、アメリカの支店には、日本人スタッフがいるところもあります。

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2 不動産物件のご購入手続き

 →ご購入の手続きへ

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3 物件を選ぶにあたって

短期投資(FIX AND FLIP) の場合

フリップ 投資 WAKYO 富豪物件を購入したあと、リモデル&アップグレードして、その物件を高値で売り出す方法ですので、いかに割安感のある物件を選べるかがカギとなります。
REOなどの訳あり&低価格物件のフリップが多いですが、最近は、住宅価格の上昇とともに、高価格帯のフリップも出てきました。
いずれにしても転売するマーケットの読みが重要です。
アメリカでは新学期が始まる9月に向けて、4月頃から「買い」の需要が高まりますが、11月からのホリデーシーズンは、需要が一巡し、マーケットが落ち着きます。
このタイミングをうまく利用すれば、より安く物件を調達し、高く売るということができます。 物件の選定にあたっては、過去のオーナーの歴史やパーミットなども十分に確認することが重要です。

長期投資(BUY AND HOLD)の場合

優良テナントを入居させて、滞りなく賃貸収入を得るためにも、しっかりとしたエリア調査を行い、治安、学校区、将来性、雇用、環境、自然災害の危険性などを見極めます。物件の価格上昇(アプリシエーション)を十分に狙うには、今後価格が上昇しそうなロケーションの読みが重要になります。
日本人の投資家様は、キャッシュフローに期待される方が多いですが、むしろ、アプリシエーションの方が大きな利幅を期待でき、投資の醍醐味です。価格上昇分があれば、エクイティが増えるので、その物件を売らなくても、もう1軒購入もできるようになります。(エクイティとは)

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4 投資分析

投資目的、ご予算に合った優良物件から、どれを選択するかについては、投資分析表をお渡ししますので、ご参考にしてください。

≪例≫ 投資分析表 (pdf)





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5 アメリカで不動産投資物件を所有するのに伴う費用

アメリカにて収入が発生した場合、アメリカ国民と同様に、アメリカで税金を支払う義務があります。
その申告手続きに伴う費用には次のようなものがあります。

1回限りの費用
・納税者番号の取得 書式W-7の作成  $650 (1回分の確定申告代行費用を含む) 

毎年の確定申告(Tax Return)に必要な費用
・個人の確定申告  $350 ~ $650
・法人の確定申告  $850 ~ $1000

カリフォルニア州在住の日本人CPA(公認会計士)が書類を作成します。

また不動産収入は、日本でも確定申告をする必要がありますが、アメリカで支払った税金は、外国税額控除ができ、日本では差額を支払うことになります。

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6 アメリカ不動産投資家になるためのマインドセット

アメリカ不動産 投資 カリフォルニアアメリカの不動産投資を始めるには、ある程度、アメリカ人と同じ不動産の感覚を共有できた方がいいと思います。
もちろん、急に発想転換は難しいので、少しずつでかまいません。

たとえば、アメリカの不動産価格や家賃が年々上昇するということがウソにしか思えないという方がその考えのまま、アメリカに投資するのは、厳しいと思います。

アメリカ流の考え方は、アメリカの宅建資格などを勉強したからといって、身につくものではありません。
アメリカでビジネス、投資経験のある人からしか学べません。
このサイトでは、アメリカ流の考え方を知るのに参考になるコラムを掲載しています。
これからも増やしていきますので、是非読んでみてください。

コラム
ユダヤ人に大富豪が多いのはなぜでしょうか。
パラダイムシフト 「意識改革」
日米不動産の制度について

 

●アメリカ人が不動産を購入するにあたり最も大事とすること・・・

LOCATION, LOCATION, LOCATION!!

これは、「不動産」というものは、1にも、2にも、3にもロケーション(立地)が大事ということ。

OTHER PEOPLE’S MONEY (他人のお金)

できるだけ、他人のお金を使って、投資効果を上げるということ。
つまり、初期投入金額(頭金)を少なくして、レバレッジをかけ、投資効率を上げることが、アメリカでは洗練された投資であるとされています。 日本では、できるだけ借金はしない方がいいと、親から言われた人が多いと思いますが、アメリカでは、借金も財産のうち。借金したことのない人は、クレジットヒストリーが作られず、デパートのクレジットカードすら作ることができません。 一度、借金をしてそれを期日までに返すという信用が大事だと考える国なのです。

HIGHEST AND BEST USE

これは、不動産鑑定理論のひとつですが、不動産鑑定に限らず、投資で成功する人に共通する考え方のように思います。 最高の価値を求めていく、これを座右の銘とする方は、きっと成功されるでしょう。



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Happy Investing!
池亀 亜矢子
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