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MLS Multiple Listing System
物件情報の専門サイト。
RED FINやZILLOWなどのアメリカの不動産情報サイトは、このMLSをもとに作られています。MLSは、こうした一般サイトよりも、情報のアップデートが早いので、いい物件を誰よりも早く見つけるには、日頃から、リアルター協会に登録しているエージェントに希望を伝えておき、該当物件が出てきたら、すぐに情報をもらえるようにしておくといいです。
プリ・アプルーバル 金融機関のローンの仮承認のことです。
過去2年間のタックスリターン(確定申告)や給与明細、銀行口座の明細などの書類を渡すと、いくらまでのローンなら借りられるのかを査定してもらえます。
ローンで住宅購入をお考えの方は、物件選びの前に、早めに銀行やローン会社で、Pre-Approval Letterを取得されることをおすすめします。
住宅ローン額は、借主の「世帯収入」「安定した雇用」「クレジットヒストリー」「頭金の額」などの審査により決定されます。
RPA Residential purchase agreement
購入したい住宅が見つかったときに、オファーとともに、最初にサインする書類で、売買契約書のことです。
オファーの金額、諸費用の負担方法、支払方法、引き渡し時期などについて記入します。
契約書はエージェントが作成し、ご購入のお客様にサインをしていただきますが、日本など海外のお客様には、E-signというインターネット上でサインする方法も可能です。
TDS Transfer Disclosure Statement(売り手からの情報開示書)

売り手の知っている限りの物件の状態、破損箇所、不具合について正直に開示する書面です。
引き渡し時に、物件に付帯するもの(ガスコンロやオーブン、食洗機、ヒーター、家具など)の確認もできます。

SPQ
 
Seller's Property Questionnaire のこと。
TDSを補足するためのさらに詳しい情報開示書で、以下のような質問項目に答えていく形式の書類です。
・過去3年以内に敷地内で亡くなった人がいるか?
・過去5年以内に損害保険を使って修繕した項目があるか?
・過去にどういった修繕、リモデル、ペイント等をしたか?
・定期的に発生するメンテナンス等があるか?(例:年に数回、下水管の詰まり除去など)
・過去にの問題のあった箇所(修繕済で、現在は問題がなくても、過去に問題のあった箇所はすべて列挙)
・水漏れやカビが発生したことがあるか?
・現在・過去にペットを飼っていたか?(イヌネコだけでなく、他のペットも記載する方が望ましい)
アプレイザル appraisal
不動産鑑定のこと。
HOA Home Owners Association ホームオーナーズ アソシエーションの略で、日本のマンションでいう管理組合のことです。
コンドミニアムを購入すると、毎月、HOAの管理組合費を支払う必要があります。
管理費と修繕積立金に充当されるものです。
近年では、コンドミニアムだけでなく、新興住宅地に建てられた一戸建ての家を購入した場合でも、HOAがあり、管理費を支払わなければいけない場合があります。
共有エリアのメンテナンスやコミュニティのプールの維持費などに使われています。
住宅を購入する際は、このHOAの費用がいくらなのか、確認しておく必要があります。
Mello-Roos メロールース
新しく開発されたエリアでの、公共施設の開発・管理にかかる費用をその地域の住民に支払わせるという税法の名前です。
メロー氏とルース氏という2人の政治家が通した法案から、この名前がつきました。
メロールース税は、高いところでは、固定資産税なみに課税されるところもありますが、その分、街並みがきれいに整備され、不動産の値上がりも期待できます。
日本人に人気のアーバイン市の新しい住宅地では、メロールースがあるところが多いです。
ノンリコースローン もし、ローンの返済が滞ってしまっても、担保物件を差し出せば、ローン残高がまだ残っていたとしても、それ以上、個人が持つ資産(貯金など)に償還請求権が及ばないタイプのローンです。
日本は、ローンの返済ができなくなると、物件を手放しても、ローン残高があれば、完済するまで支払いを続けなくてはいけない「リコースローン」がまだ主流です。
日本の住宅ローンは「人」に対するローン、米国は「建物」に対するローンといえます。
コンティンジェンシー Contingency
英語の意味は、「偶発性」。
今後起きる可能性のある事情によって、契約の発効が依存していることをいいます。
買い手のオファーが売り手に了承されると、売買契約書にサインしますが、この契約は、いかなる場合も双方が履行しなければいけない契約というわけではなく、一定の条件が満たされない場合は、買い手はキャンセルできる内容になっています。
このキャンセルできる条件のことをコンティンジェンシーといいます。
コンティンジェンシーには、次のようなものがあります。

・Physical Inspection Contingency
契約書にサインした後、売り手はインスペクター(家屋の調査をする人)を雇って、家の状態を調査しますが、このときに、何か問題が見つかったとき、買い手はそれを理由に契約を解除できるキャンセル条件です。ペナルティはありません。
・Loan Contingency
コンティンジェンシー期間(=キャンセル可能な期間、通常は17日間)に、ローンがおりないことが分かった場合、それを理由に買い手は契約を解除できるキャンセル条件です。ペナルティはありません。

・Appraisal Contingency
ローン会社の不動産鑑定による金額が、物件の購入価格よりも低い場合、十分な融資を受けられないため、キャンセルできるという条件です。

そのほか、自然災害のレポート、売り主からの情報開示書(TDS)なども内容によって、コンティンジェンシー(キャンセルできる条件)になりますので、何か問題があれば、その時点で契約を解除できます。
売買契約書には何がコンティンジェンシーに該当するのか、記載されていますので、わからないことがありましたら、エージェントにきいてみてください。買い手は、コンティンジェンシーによって守られています。

シロアリ検査(ターマイトレポート) ターマイトとは、シロアリのことです。
家の売買の際に、売り手がシロアリ駆除をするよう義務づけられています。
売り手がシロアリ検査をし、検査結果(ターマイトレポート)で、どこにシロアリがいるのかレポートをよく見ます。もしシロアリがいるようならば、売り手側の費用でシロアリの駆除を行います。シロアリの被害のあった箇所も売り手の費用で取り替えます。
ホームインスペクション 家屋検査
物件の引き渡し前に、プロの検査員が家屋の問題点を調査することです。
水回り、居室や屋根裏の電気系統、床下の基礎、外壁の損傷など、建物の内側、外側を買い手、不動産エージェントの立会のもとで検査をします。
不良、不具合が見つかれば、売り主に修繕の交渉をします。
通常、検査に係る費用(300ドル~400ドル)は、買い手の負担になります。
エスクロー エスクローとは、不動産売買に係る書類と取引決算を中立な立場で行う第三者機関のことです。買い手側にも、売り手側にも属しないエスクローが正確な不動産取引のために、書類のミスがないか調べたり、代金を特別のエスクロー口座で管理して、正確に資金の支払いをする役割をしています。
このエスクローで処理が終わると、登記され、不動産取引のすべてが終了します。これをClose of Escrowといいます。
このエスクローの存在が、信頼性の高いアメリカ不動産取引の源です。
ちなみにEscrowとは、「巻物」という意味です。不動産取引の「虎の巻」、つまり、教科書ですね。
タイトル インシュランス
Title insurance
タイトルとは、一般的な英語の意味は、「題名」ですが、法律用語では「所有権」という意味になります。
住宅が売買されるときは、様々な調査をして、欠陥や所有権の権利上に瑕疵(キズ)がないかを調べますが、実は購入した家に抵当権が設定されていたなどということがあれば、いつ他人に売られてしまうかわからず、安心して住めません。
登記面をいかに綿密に調査しても発見できないような瑕疵や負担があった場合に保険会社がその費用をカバーしてくれる保険をタイトル インシュランスといいます。
その保険を扱う会社のことをタイトルカンパニーといいます。
不動産ローンの貸付をする銀行などの金融機関は、融資の条件としてこの保険を付すことを買い手に求める場合が多いです。
Deed of Trust (Trust Deed ) 日本語では、信託証書と訳されますが、日本にまったく同じものがないので、わかりにくいかもしれません。
一番、近い意味では、「抵当権設定証書」に該当します。
日本では、買い手が金融機関でローンをして、住宅を購入した場合、その住宅には抵当権が設定され、もし、返済できないと、金融機関が抵当権を実行して、その家は売られてしまいます。
その方法はアメリカにもありますが、もう一つ、多少やり方が違う方法があります。
カリフォルニアを含む諸州では、Trusteeという第三者が、金融機関に代わって、不動産の信託を受け、ローンの返済がされない場合は、貸主である金融機関からの要求によって、そのTrusteeがその不動産を売却できる制度(Power of Sale)があります。
その旨を定めた証書のことをDeed of Trustといいます。
債務者の債務不履行による通常の抵当権実行の手続きでは、何年もかかることがありますが、Trust Deedの場合は、手続き期間が短いため、銀行側が、自ら、抵当権実行の法的手続きを行う費用と時間を節約できるメリットがあります。また、滞納物件の問題を早く解決できるので、不動産マーケットの流通性という意味においては、より早く中古住宅市場に次の物件を供給できるというメリットがあります。
Mortgage
モーゲージ
物件を購入するときのローンをモーゲージといいます。
ローンという言葉も使いますが、銀行などでは、モーゲージがよく使われます。
1031EXCHANGE 「1031(テン・サーティーワン)エクスチェンジ」と読みます。
IRS(内国歳入庁という国家機関)の規則の条文番号1031に書かれていることから、こう呼ばれます。
これは、投資用不動産を売却したときに、他の物件を買い換えることによって、売却益に対して課税されるキャピタルゲイン税の支払いを繰り延べすることができるという制度です。
その方法とは、物件を最低1年間保有して売却後、その物件と同等かそれ以上の価値の物件を45日以内に指定し、180日以内に購入を完了させることです。購入する物件は複数でもかまいません。複数の価値の合計が売却物件と同等かそれ以上であればよいのです。
この1031EXCHANGEのメリットは、税金を先送りすることで、本来税金に使う資金を新たな投資に使用することができることです。 言い換えれば税金の額だけ国から資金を無利子で借りて使えるということになります。
Property Tax
プロパティタックス
固定資産税のこと。毎年7月1日から6月30日までを1年として、請求書が送られます。その年度の課税額は、1月1日の市場価格を基準に決められます。前期分7月1日から12月31日までの支払いは、11月1日から12月10日まで、後期1月1日から6月30日までの支払いは、2月1日から4月10日までです。それぞれの期限を過ぎると、10%の遅延ペナルティーが課されます。固定資産税は1回で支払うことも可能です。
No Darn Foolin' Around アメリカ流 固定資産税の納期の覚え方
No Darn Fooling Around
ノー ダーン フーリング アラウンド と読み、それぞれが
November, December, February, April  に対応しています。
Home Warranty 住宅保証保険 住宅の設備機器の修理費用を一定額でカバーしてくれる保険。
アメリカでは、何か修理を依頼すると、ちょっとしたことでも高い費用を請求されますが、この保険に加入していると、$60程度のサービスコールフィーだけで、修理してもらえます。
通常、住宅を購入したとき、最初の1年間の保険料は、売主側が負担してくれます。
住み始めて、何か不具合があったら、Home Warrantyで修理をしてもらえます。
オープンハウス 日時を指定して、実際にお客様に物件を見に来ていただき、直接ご説明する方法のことです。
居住中の場合は、売主様にその時間帯は、外出していただくことが多いです。

実際に家の中を見て実物を確認しながら詳しい説明が聞くことができるため、売主様・買主様の両方にメリットがあり、スピーディーな売却に結びつきやすく有効な売却手段です。

キャップレート(Cap Rate) 還元利回りのこと。
資産の収益から資産価格を算出する際に用いる利率をいいます。
資産価値は、発生するであろう収益額を現在価値に割り戻して総計した額に等しいと考えられていますが、このとき現在価値に割り戻すために用いる利率が還元利回りです。

その値は、資産の種類や条件によって異なるが、おおむね一般的住宅では5~7%、事業用は8~10%が目安とされています。逆に、資産価格と収益額が与えられれば還元利回りを求めることができますが、利回りが高いほど収益性が高いと判断してかまいません。

 


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